房多美
科技成就建筑之美
導語(yǔ) 對于裝配式建筑，我們是認真的。
如果你有需求，我們會(huì )為你提供專(zhuān)業(yè)的一站式服務(wù)解決方案。
一、2018中 央經(jīng)濟工作會(huì )指引"特色小鎮+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"
2018年是貫徹黨的十九大精神的開(kāi)局之年，改革開(kāi)放40周年，決勝全 面建成小康社會(huì )、實(shí)施十三五規劃承上啟下的關(guān)鍵一年。
中 央經(jīng)濟工作會(huì )中如何指引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮發(fā)展？會(huì )議中強調：要推進(jìn)中國制造向中國創(chuàng )造轉變，中國速度向中國質(zhì)量轉變，制造大國向制造強國轉變。大力培育新動(dòng)能，強化科技創(chuàng )新
，推動(dòng)傳統產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，培育一批具有創(chuàng )新能力的排頭兵企業(yè)。
實(shí)施區域協(xié)調發(fā)展戰略。推進(jìn)長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展要以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為引 領(lǐng)。要圍繞"一帶一路"建設，創(chuàng )新對外投資方式，以投資帶動(dòng)貿易發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)大中小城市網(wǎng)絡(luò )化建設，引導特色小鎮健康發(fā)展。

——政策解讀觀(guān)點(diǎn)匯總

1、會(huì )議把特色小鎮放在了八項工作中的第四項實(shí)施區域協(xié)調發(fā)展戰略中來(lái)談，說(shuō)明特色小鎮的發(fā)展要服務(wù)于區域協(xié)調發(fā)展，以提高城市群高質(zhì)量健康發(fā)展為目標，未來(lái)特色小鎮的發(fā)展以聚集產(chǎn)業(yè)，服務(wù)區域為主。

2、產(chǎn)業(yè)要綠色發(fā)展，要圍繞"一帶一路"建設，要創(chuàng )新對外投資方式，要能帶動(dòng)貿易發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要大力培育新動(dòng)能，強化科技創(chuàng )新，推動(dòng)傳統產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，培育一批具有創(chuàng )新能力的排頭兵企業(yè)。

國家政策重 點(diǎn)力推特色小鎮的建設培育工作，房企也將特色小鎮作為轉型發(fā)展的新方向。國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中 心研究員馮奎認為，在目前的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)轉向特色小鎮的開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)是有道理的。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)轉向特色小鎮不可怕，可怕的是企業(yè)不轉型。房地產(chǎn)企業(yè)應該從發(fā)展的理念、運營(yíng)的能力、發(fā)展的模式等方面做出改進(jìn)。例如樹(shù)立長(cháng)期發(fā)展的理念，一個(gè)特色小鎮的發(fā)展需要很多年才能夠培育完善，房地產(chǎn)企業(yè)應拋棄過(guò)去短平快的思路。
此外，在特色小鎮的發(fā)展過(guò)程中應追求綜合性收益，包括房產(chǎn)的收益、地產(chǎn)的收益、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的收益、資本投資的收益，也包括特色小鎮發(fā)展可能對于其他相關(guān)方面提升所帶來(lái)的收益。
如今，無(wú)論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內蒙億利金威這類(lèi)地方企業(yè)，都將轉型的戰略指向特色小鎮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的利益增長(cháng)點(diǎn)。
二、"特色小鎮+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"，房企怎么做？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是塊高 級蛋糕，如果說(shuō)賣(mài)住宅的是小學(xué)生、賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話(huà)，賣(mài)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應該算做是研究生了。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，企業(yè)能不能沉下心來(lái)是關(guān)鍵。華夏幸福運營(yíng)的河北固安工業(yè)園區新型城鎮化項目一做就是14年，碧桂園的"科技小鎮"項目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。傳統地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是分享區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的紅利，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后，才可能獲取相關(guān)利益，因此具備持續的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng )新發(fā)展的關(guān)鍵。


專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理平臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入長(cháng)尾時(shí)代。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單賣(mài)掉房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區企業(yè)、甚至投資部分園區企業(yè)。如果僅用一個(gè)非常簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)結構來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)肯定做不下去，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的"長(cháng)尾"還在于用戶(hù)體驗的"長(cháng)尾"，企業(yè)和園區的關(guān)系在入駐之后才真 正開(kāi)始而絕非結束，應讓企業(yè)體驗到從硬件到軟件的"長(cháng)尾化"服務(wù)。


產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是招商、運營(yíng)和資本運作等體系化平臺的搭建。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原有以土地溢價(jià)的盈利模式不可持續，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將以自持為主，怎樣吸引并留住企業(yè)愈加重要，地產(chǎn)商需要從純粹地產(chǎn)思維轉變?yōu)槠脚_思維，提供全 方 位和持續的增值服務(wù)是關(guān)鍵，做企業(yè)的問(wèn)題解決方和成長(cháng)拍檔，構筑資源平臺并提供一站式服務(wù)，完成項目?jì)犬a(chǎn)業(yè)升級和可繼性發(fā)展。


產(chǎn)業(yè)升級與轉移是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的直接推動(dòng)力，發(fā)達國家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成熟發(fā)展期，國內正處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型期。區域選擇與產(chǎn)業(yè)選擇是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)轉移作為直接推力，我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發(fā)不同類(lèi)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿區、國 家 級新區、城鎮化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動(dòng)力。根據區域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當地主 導產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。






住建部的一組統計數據顯示，十二五期間，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(cháng)率從期初的百分之28下降到期末的百分之1。同時(shí)中國前20強房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達到百分之20。在市場(chǎng)集中度越來(lái)越高的市場(chǎng)，"強者恒強"的市場(chǎng)格局，不少房企不得不"找米下鍋"。


大城市可供開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少。根據2013年建設用地總規模的統計數據，核心城市上海的開(kāi)發(fā)強度高達百分之36，遠超過(guò)法國大巴黎地區的百分之21，英國大倫敦地區的百分之24。未來(lái)是大城市更新的時(shí)代，意味著(zhù)中國大多數房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著(zhù)轉型發(fā)展，因為城市更新項目的開(kāi)發(fā)量無(wú)法支持大規模房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的生存發(fā)展。

傳統地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要點(diǎn)在于地段，"特色小鎮+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"的營(yíng)造要點(diǎn)在于選址，選擇合適的城市群與產(chǎn)業(yè)基礎。
營(yíng)造特色小鎮，關(guān)鍵是要找準支點(diǎn)，支點(diǎn)意味著(zhù)基礎、土壤或市場(chǎng)需求。比如，硅谷其實(shí)也是從一個(gè)小鎮發(fā)展起來(lái)的。剛開(kāi)始，硅谷依托的是斯坦福大學(xué)。硅谷內60％到70％的企業(yè)是斯坦福教師與學(xué)生創(chuàng )辦的，這些人利用知名大學(xué)/研究機構的擴散效應，將新理論、新技術(shù)、技術(shù)人才、風(fēng)險資本、商業(yè)模式導入到產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。自1950至今，硅谷一直引 領(lǐng)全球的技術(shù)創(chuàng )新，成為科技界的麥加。其之所以能夠持續發(fā)展，離不開(kāi)初的那個(gè)原點(diǎn)——斯坦福大學(xué)。


目前，特色小鎮的功能需求在于承接城市資源的外溢效應，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業(yè)用地出讓?zhuān)�也可以當作綜合類(lèi)商業(yè)用地出讓。對于房企來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。


特色小鎮宜業(yè)宜居宜游的三項功能，宜業(yè)始終是第 一位的，通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進(jìn)地產(chǎn)、金融、公共服務(wù)等配套產(chǎn)業(yè)及設施的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)城鎮化架構的形成。

三、"特色小鎮+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"的開(kāi)發(fā)模式

目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)模式主要包括自帶產(chǎn)業(yè)模式、先住后產(chǎn)模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等，特色小鎮領(lǐng)域的核心產(chǎn)品春風(fēng)十里小鎮，涵蓋智慧產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、大農業(yè)產(chǎn)業(yè)等，可為區域的經(jīng)濟發(fā)展導入可持續的創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)通過(guò)產(chǎn)融聯(lián)創(chuàng )："產(chǎn)品+資本+運營(yíng)"的開(kāi)發(fā)模式，解決政府的產(chǎn)業(yè)招商與運營(yíng)等問(wèn)題，實(shí)現產(chǎn)業(yè)升級，推動(dòng)區域經(jīng)濟增長(cháng)。

——自帶產(chǎn)業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行分類(lèi)的，文旅小鎮就要有旅游產(chǎn)業(yè)，金融小鎮就要有金融業(yè)的導入。目前大量的特色小鎮在規劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮規劃來(lái)看，文旅地產(chǎn)比例遙 遙領(lǐng) 先。


文旅小鎮對景觀(guān)資源和旅游IP的依賴(lài)度高，開(kāi)發(fā)商要低價(jià)拿地，須具備強勢的產(chǎn)業(yè)資源導入的能力。比如萬(wàn)達模式就屬于這種，強勢的文旅IP資源平臺和萬(wàn)達對當地就業(yè)、稅收的拉動(dòng)是模式的核心，促使地方政府主動(dòng)低價(jià)和萬(wàn)達合作。


據統計，萬(wàn)達每個(gè)文旅城開(kāi)業(yè)，平均給當地提供2萬(wàn)個(gè)就業(yè)機會(huì )。在拿地方面具有天然的競爭和談判優(yōu)勢。這種產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，讓萬(wàn)達在和地方政府談判的過(guò)程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底 價(jià)，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬(wàn)達在南昌、合肥、重慶、成都、濟南連續3年分批次獲取土地，土地價(jià)格不變，底 價(jià)成 交。


在開(kāi)發(fā)模式上，萬(wàn)達文旅城通過(guò)現金流滾資產(chǎn)的模式，以財務(wù)運營(yíng)和資本運作驅動(dòng)開(kāi)發(fā)。

——先住后產(chǎn)模式


恒大文旅城，目前全國僅�；◢u和懷來(lái)兩個(gè)項目，目前均未開(kāi)業(yè)，處于住宅銷(xiāo)售階段。采用開(kāi)發(fā)住宅，承諾后期導入產(chǎn)業(yè)配套的開(kāi)發(fā)模式。和萬(wàn)達不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無(wú)自身運營(yíng)業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區來(lái)吸引客戶(hù)，并沒(méi)有清晰的開(kāi)發(fā)和拓展模型。


現在地方政府對于特色小鎮項目的前期規劃方案，成熟度的要求越來(lái)越高，尤其是在拿地的時(shí)候就需要想清楚怎么干，變相銷(xiāo)售住宅的開(kāi)發(fā)模式也越來(lái)越難復制。

——借雞生蛋模式


比如綠城的理想小鎮，在一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區，盤(pán)活農業(yè)用地，整合農業(yè)、健康、教育、頤養、園區服務(wù)資源，打造農業(yè)+文旅+養老+居住復合小鎮。


綠城模式大的特點(diǎn)在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤(pán)模式。通過(guò)和擁有存量土地的中小房企、農林企業(yè)和地方政府進(jìn)行合作，甲方出錢(qián)出地，綠城代建或者入股的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。


與大型農業(yè)企業(yè)、林場(chǎng)等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時(shí)完成小鎮的產(chǎn)業(yè)導入。例如與成都多利農莊合作，開(kāi)發(fā)成都小鎮項目；與浙江物產(chǎn)農業(yè)合作，開(kāi)發(fā)杭州長(cháng)樂(lè )小鎮；與中大莫干山生態(tài)園開(kāi)發(fā)建設公司合作，開(kāi)發(fā)莫干山觀(guān)云小鎮等。


綠城小鎮重 點(diǎn)在于配套服務(wù)體系，綠城選擇構建開(kāi)放平臺，自己強化關(guān)鍵服務(wù)，其他服務(wù)選擇和外部力量合作，包括和萬(wàn)科合作。運營(yíng)費用則從住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售額中，抽取百分之2左右金額，用于園區配套團隊建設和后續運營(yíng)服務(wù)。


——資源合作模式


傳統房地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫和運營(yíng)經(jīng)驗，這也是很多房企做產(chǎn)業(yè)小鎮大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮模式，通過(guò)聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行合作，引進(jìn)戰略投資者來(lái)突破這個(gè)問(wèn)題。


例如碧桂園進(jìn)入了中城新產(chǎn)業(yè)這類(lèi)專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)機構，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場(chǎng)等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商，以及和思科這類(lèi)巨型企業(yè)簽訂深度的戰略合作協(xié)議。通過(guò)大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標和規模上的談判空間，約定低于市場(chǎng)價(jià)的低價(jià)和稅收返還，通過(guò)和運營(yíng)機構的風(fēng)險共擔和成就共享機制來(lái)實(shí)現長(cháng)期的運營(yíng)。


目前來(lái)看，碧桂園的科技小鎮選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經(jīng)開(kāi)始承接深圳產(chǎn)業(yè)轉移的小鎮，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎的小鎮做拓展開(kāi)發(fā)，一定程度上也降低了產(chǎn)業(yè)小鎮的開(kāi)發(fā)難度。


從這四種模式來(lái)看，傳統房企轉型做特色小鎮，其實(shí)不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮，成敗關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)運營(yíng)。是否有強勢的產(chǎn)業(yè)導入與可持續的運營(yíng)能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式。